Vivienda entre leyes y ladrillos: cómo la falta de oferta y las nuevas normas afectan tu compra en España (2025)
¿Qué cambia con las reformas legales en 2025?
En abril de 2025, España eliminó el programa de las Golden Visa, antes disponible para extranjeros que invirtieran desde 500 000 € en vivienda . Además, se agilizaron los procesos de desahucio por ocupación ilegal y ahora los vecinos deben aprobar (60 % mínimo) si se quiere alquilar como piso turístico .
Estas medidas buscan frenar la especulación y devolver oferta a un mercado cada vez más tenso.
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¿Por qué España sufre un déficit estructural de vivienda?
No hay casas nuevas suficientes
El Banco de España estima que falta entre 400 000 y 450 000 viviendas para equilibrar oferta y demanda . En 2024 se visaron solo 128 000 viviendas, mientras que se formaron más de 330 000 nuevos hogares, es decir, solo se construye 1 vivienda por cada 3 hogares que se crean
Aún con grúas, la obra nueva no basta
Aunque en 2024 subieron las viviendas iniciadas un 16,7 % y las acabadas un 11,7 %, el déficit sigue siendo grave. Se necesitarían construir al menos 220 000 viviendas al año para contener la crisis
Impacto directo en los precios
La falta de vivienda ha elevado precios: en 2024 la compraventa subió hasta un 8,4 % y el alquiler un 10–14 % interanual. En 2025, CaixaBank adelanta un crecimiento global del 9 %
¿Qué representa?
- Línea azul (Vivienda pública sostenible):
Muestra el crecimiento en la construcción de viviendas con criterios de sostenibilidad. Aumenta de 15.000 en 2020 a 40.000 en 2025, lo que refleja un mayor compromiso institucional. - Línea naranja (Rehabilitación energética):
Representa viviendas que han sido reformadas para consumir menos energía. Pasa de 10.000 a 42.000 viviendas en cinco años, destacando el impulso a la eficiencia energética. - Línea verde (Urbanismo sostenible):
Recoge el número de proyectos urbanos diseñados con criterios de sostenibilidad (movilidad verde, espacios verdes, construcción modular). Suben de 5.000 a 33.000 iniciativas.
¿Y tú qué? ¿Cómo te afecta este contexto?
Más competencia + menos oferta + regulaciones
- Si eres comprador o inquilino, debes moverte en un contexto donde menos oferta = más presión en precios.
- Las nuevas normas frenan la compra especulativa (Golden Visa), pero condicionan el alquiler turístico.
- Las licencias urbanísticas siguen tardando más de un año, lo que retrasa promociones reales .
- En ciudades como Málaga se considera ya “mercado tensionado”, lo que puede implicar índices de referencia de renta .
¿Qué pasa si no actúas con rapidez?
- Podrías perder oportunidades en suelo accesible o en promoción nueva.
- Los precios pueden subir otro 5‑9 % en 2025
- Las pocas obras nuevas en construcción están destinadas a inversores o vivienda turística.
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